Tässä se on! Kun se oma unelmien koti vihdoin löytyy, on aika siirtyä ostotarjousvaiheeseen. Useimmat meistä eivät osta asuntoja kovin montaa kertaa elämänsä aikana, joten ostotarjouksen tekeminen ja siihen liittyvät huomioitavat seikat ovat monelle vieraita. Kokosimme pikaoppaan aiheeseen ja kirjasimme ylös muutamia asioita, joita ostotarjousta tehdessä tulee huomioida, niin unelmiesi asuntokaupat eivät kaadu tarjousneuvotteluihin.
Oletko ostamassa kiinteistöä vai asunto-osakkeita? Ostotarjouksen muotovaatimukset riippuvat ostettavasta kohteesta
Ensimmäisenä on huomioitava, että kiinteistön ja asunto-osakkeiden ostotarjoukset ja niiden lain mukaiset määrämuotovaatimukset poikkeavat hieman toisistaan. Asunto-osakkeen ostotarjoukselle ei ole määritelty laissa muotovaatimuksia, joten hyvin vapaamuotoinenkin ostotarjous on asunto-osakkeen kaupassa sitova. Sen sijaan kiinteistökaupan ostotarjouksen on noudatettava Maakaaren määrämuotovaatimuksia.
Asunto-osakkeiden ostotarjous noudattaa yleistä oikeustoimilakia, jolloin sopimus syntyy silloin kun myyjä on hyväksynyt ostajan jättämän tarjouksen sellaisenaan. Jos myyjä haluaa muuttaa alkuperäisen tarjouksen ehtoja, esimerkiksi kauppahintaa, syntyy vastatarjous, joka vaatii ostajan hyväksynnän.
Kiinteistönvälittäjän kautta tehtävässä kaupassa tätä ei kuitenkaan ostajan tarvitse pohtia, sillä välittäjä huolehtii, että ostotarjoukseen kirjataan kaikki kaupan kannalta oleelliset tiedot.
Mitä kirjallisessa ostotarjouksessa tulee olla?
Vaikka asunto-osakkeen kaupassa myös suullinen ostotarjous on sitova, suositellaan ostotarjous tehtäväksi aina kirjallisesti, jotta vältytään ikäviltä väärinymmärryksiltä tai erimielisyyksiltä jatkossa.
Kirjallisesta ostotarjouksesta on käytävä ilmi se olennaisin – eli asunnosta tarjottu kauppahinta. Muita olennaisia seikkoja, jotka ostotarjouksesta tulisi käydä ilmi:
- Onko kyseessä käteiskauppa (eli kauppahinta maksetaan yhdessä erässä kaupantekohetkellä) vai sisältääkö kauppa maksuehtoja (kauppahinta maksetaan esimerkiksi 2-3 osassa?)
- Omistusoikeuden siirtyminen ja hallintaoikeuden siirtyminen – eli koska omistus siirtyy ja koska asunto on tyhjillään ja muuttovalmis uudelle omistajalle
- Viivästyskorvauksen suuruus – jos asunnon luovutus viivästyy
- Käytetäänkö tarjouksessa käsirahaa tai vakiokorvausta?
- Mahdolliset ehdot kaupan toteutumiselle
- Kaupanteon ajankohta eli milloin kauppakirja viimeistään allekirjoitetaan
- Ostotarjouksen voimassaoloaika
- Mitä dokumentteja ostaja on saanut asunnosta/kiinteistöstä ennen ostotarjouksen jättämistä
Vaikka asunto-osakkeen kaupassa myös suullinen ostotarjous on sitova, suositellaan ostotarjous tehtäväksi aina kirjallisesti, jotta vältytään ikäviltä väärinymmärryksiltä tai erimielisyyksiltä jatkossa.
Mikä on ehdollinen ostotarjous?
Ehdollinen ostotarjous on nimensä mukaisesti tarjous, joka toteutuakseen sisältää yhden tai useamman ehdon. Yleisimpiä ostotarjouksen ehtoja ovat esimerkiksi kosteusmittaus/kuntokartoitus ennen kaupantekoa, ostajan lainansaanti tai oman asunnon myynti.
Varsinkin kiinteistökaupassa asunnon kuntokartoitus on hyvin tavallinen ehto, joka suojaa sekä myyjää että ostajaa. Myös pankki yhä useammin vaatii kuntokartoituksen ennen lopullista kauppaa. Yhä yleisempää on nykyisin myös osakehuoneistoihin liittyvät kuntokartoitukset, vaikka osakehuoneistoissa vastuu huoneiston kunnosta jakautuu myös taloyhtiölle.
Sen sijaan oman asunnon myynti sekä lainansaanti ehdot, riippuvat aina ostajan tilanteesta. Varsinkin lainansaanti kannattaa varmistaa pankista jo ennen ostotarjousvaihetta. Ilman tätä ostaja on kilpailutilanteessa heikossa asemassa muihin ostotarjouksen jättäneisiin nähden, joilla lainalupaus on jo taskussa.
Välittäjän 5 vinkkiä onnistuneisiin ostotarjousneuvotteluihin:
-
1Jos omistat asunnon, selvitä asuntosi nykyinen arvo aikaisessa vaiheessa. Näin saat myös pankilta sitovan lainalupauksen, kun nykyisen asuntosi vakuusarvo on selvillä. Myös asunnon myyntiä ja toimeksiannon tekemistä jo asunnon etsintävaiheessa on syytä miettiä – näin unelmien asunto ei jää siitä kiinni, että omaa asuntoa ei saada ajoissa myytyä.
-
2Varmista lainalupaus pankista jo etukäteen. Näin osaat etsiä asuntoa oikealla hintahaarukalla, eikä unelmakoti mene sivu suun lainansaantiehdon vuoksi.
-
3Tutustu asuntoon huolella. Kun se oikea asunto löytyy, tutustu asunnon myyntiesitteeseen ja muihin asiakirjoihin huolellisesti, jotta tiedät mitä olet ostamassa. Tässä tilanteessa välittäjästä on suuri apu ja kannattaa kysyä mieluummin enemmän kuin vähemmän, jos jokainen kohta esimerkiksi taloyhtiön papereista ei aukea.
-
4Jätä ostotarjous aina kirjallisesti. Suulliset ostotarjoukset ovat aina herkempiä riitatilanteille. Hyvin ja huolellisesti tehty ostotarjous palvelee sekä myyjää että ostajaa.
-
5Älä venytä tarjouksen voimassaoloaikaa liian pitkäksi. Ostotarjouksen voimassaoloaika kannattaa pitää mahdollisimman lyhyenä, mutta kuitenkin sellaisena että siihen on toisen osapuolen mahdollista harkiten reagoida. Suositeltava voimassaoloaika on muutama päivä.
